Enkele beleidswijzigingen bij de btw-verhuur van onroerend goed

De verhuur van onroerende zaken is in principe btw-vrijgesteld. Hierop geldt een vijftal uitzonderingen. Eén van die uitzonderingen is de optie voor btw-belaste verhuur. Partijen kunnen hiervan gebruikmaken als de huurder het huurobject (niet zijnde (een gedeelte van) een woning) voor minimaal 90% (het ‘90%-criterium’)[2] gebruikt of gaat gebruiken voor btw-belaste prestaties. Daarnaast dienen in de schriftelijke huurovereenkomst de volgende punten te zijn opgenomen:

• de keuze voor btw-belaste verhuur;

• een omschrijving van de onroerende zaak met plaatselijke en kadastrale aanduiding;

• de datum van aanvang van het boekjaar van de huurder;

• een verklaring die door de huurder is ondertekend en daaraan is gevoegd waaruit blijkt dat wordt voldaan aan het 90%-criterium.

Oud beleid
Als niet is voldaan aan alle voormelde (formele) voorwaarden, is de optie voor btw-belaste verhuur ongeldig. Hierdoor is de verhuur alsnog btw-vrijgesteld. Dit betekent onder meer dat de btw op de huurfacturen moet worden gecorrigeerd. Tevens kan de verhuurder worden geconfronteerd met niet-aftrekbare (herzienings-)btw. De Staatssecretaris van Financiën acht dergelijke gevolgen onwenselijk. Daarom heeft hij hiervoor een goedkeuring opgenomen in het nieuwe vastgoedbesluit.

Nieuw beleid
Onder het nieuwe beleid is goedgekeurd dat de optie voor belaste verhuur van toepassing blijft vanaf de aanvangsdatum die in de gewijzigde schriftelijke huurovereenkomst staat vermeld, indien gedurende de gehele periode:

• is voldaan aan de 90%-norm;

• door partijen is gehandeld alsof er rechtsgeldig is geopteerd. Ofwel, er is btw berekend en op de facturen vermeld.  
  
  Als niet aan voormelde tweede voorwaarde wordt voldaan, werkt de optie maximaal drie maanden terug, gerekend vanaf de datum van ondertekening van de (aangepaste) schriftelijke huurovereenkomst.  

  Bij een formeel gebrek in de schriftelijke huurovereenkomst geldt als voorwaarde dat het gebrek binnen een redelijke termijn wordt hersteld, nadat partijen hiervan op de hoogte zijn.

Een andere beleidswijziging ziet op de btw bij servicekosten (bijvoorbeeld voor schoonmaak) en de kosten voor nutsvoorzieningen (zoals de levering van gas, water en elektriciteit).

Oud beleid
Onder het oude vastgoedbesluit gold dat:

• bij de verhuur van woningen de servicekosten in principe opgingen in de verhuur van woningen en daarmee dus ook btw-vrijgesteld waren; terwijl

• bij de verhuur van commercieel vastgoed de servicekosten met btw werden gefactureerd, omdat die doorgaans als een aparte prestatie ten opzichte van de verhuur werden aangemerkt.

Nieuw beleid
In het nieuwe vastgoedbesluit is opgenomen dat de servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen afzonderlijke prestaties zijn, ook bij woningen, en dus belast moeten worden gefactureerd, als:

• de huurder individueel of hij met andere huurders gezamenlijk de dienstverrichters kan kiezen of bij nutsvoorzieningen vrij is om zijn eigen gebruik te bepalen;

• het bedrag van de servicekosten apart op de factuur staat vermeld.

Per kostencomponent moet worden beoordeeld of sprake is van een aparte prestatie ten opzichte van de verhuur en welk btw-regime (btw-belast of -vrijgesteld) daarop van toepassing is.

Overgangsregeling
Het nieuwe beleid leidt tot een administratieve last voor verhuurders van onroerend goed. Je dient immers na te gaan of de gesloten huurovereenkomsten, de facturatie en de administratie nog kloppen en die waar nodig aan te passen. Daarom is voorzien in een overgangsregeling. Op grond hiervan mogen verhuurders het oude beleid blijven toepassen tot 1 januari 2025. Het is verstandig om tijdig de huurovereenkomst(en) te beoordelen en, indien nodig, aan te passen. Desgewenst kunnen wij de beoordeling en eventuele aanpassing van de huurovereenkomst(en) voor jou uitvoeren.

Naast de verhuur van de onroerende zaak kun je als verhuurder ook andere (bijkomende) prestaties verrichten aan huurders. Hierbij kan worden gedacht aan de verhuur van zonnepanelen die op of in de onmiddellijke nabijheid van de verhuurde woning liggen. Hierover is in het nieuwe vastgoedbesluit een andere zienswijze opgenomen.  

Oud beleid
Hoewel in het oude vastgoedbesluit hierover geen beleid was geformuleerd, is het standpunt van de Belastingdienst geweest dat de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen bij de verhuurde woning een afzonderlijke btw-belaste dienst vormt.  

Nieuw beleid
Nu vormt de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen een bijkomende prestatie bij de verhuur van een woning. Dit betekent dat de verhuur van dergelijke zonnepanelen opgaat in de btw-vrijgestelde verhuur van de woonruimte.

Overgangsregeling
Door het nieuwe beleid kunnen verhuurders aanlopen tegen een herziening van in het verleden in aftrek gebrachte btw op de aanschaf van niet-geïntegreerde zonnepanelen. Daarom mogen verhuurders die vóór 2023 de btw op de aanschaf van dergelijke zonnepanelen in aftrek hebben gebracht, deze panelen btw-belast blijven verhuren tot het einde van de herzieningstermijn daarvan. De herzieningstermijn voor niet-geïntegreerde zonnepanelen is vijf jaar, die in het jaar van ingebruikname aanvangt en tot en met vier jaar daarna duurt.

Dit blog is geschreven door Willianne van Tienhoven en Wajid Hassan.

[1] Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 12 december 2023, nr. 2023-26908, Stcrt. 2023, 31602, hierna: ‘het nieuwe vastgoedbesluit’. Dit betreft een actualisering van het besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 19 september 2013, nr. BLKB2013/1686M, Stcrt. 2013, 26851, hierna: ‘het oude vastgoedbesluit’.

[2] Voor bepaalde branches en sectoren geldt een norm van 70%, zie hiervoor paragraaf 4.7.2 van het nieuwe vastgoedbesluit. Waar verder in deze blog melding wordt gemaakt van de 90%-norm, volstaat voor bepaalde branches en sectoren dus telkens 70%.